98%的人不适合做房产投资(转载)

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　　正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，不是一两天就能缓过来的，可能会毁掉一代人。
　　98%的人不适合做房产投资98%的人不适合做房产投资
　　房价的双向波动跟任何一个市场都是一样的，在需求旺盛的时候上涨，在需求回落的时候下跌。地球上还没有存在过只涨不跌的房地产市场，因此投资房产从某种程度上来说也仅仅是一个追逐价格的过程，如果痴迷于价格单边预期，最终将会面临较大的窘境和财务风险。
　　目前看，在高储蓄率和人口城镇化同时存在的中国，对房子的投资和消费似乎依然是全民效应，一些专家和房产企业，甚至呼吁和忽悠一个家庭把几代人的积蓄全部拿来购买房子，政府层面竟然在要求保险公司等参与以房养老计划。民众和政府对房子价格的理解都停留在一个单边行情的思考当中。中国房地产规模看上去很大，但对于未来终端投资市场来说，房产投资其实是一个非常小众的市场。
　　房子并不是一个简单的投资品，它更像是一辆汽车，属于消耗品，每时每刻都要付出消费成本。对于一个普通老百姓来说，如果你送他一套别墅或大平米的住宅，他可能都不愿意去居住，因为维护成本太高，仅物业费和取暖费都交不起。从任何一个国家来看，真正的高收入者不可能长时间炒作普通住宅市场，因为普通住宅市场数量庞大、政府干预较多，既做不到囤积居奇，也吸引不了高收入购买者。长远来看普通住宅市场实际上是一个如同萝卜、白菜一样的民生市场，投资操作空间有限，且风险较大。
　　我们经常听到，某某明星或某企业家名下有多少房产、多少物业，某明星炒房被套，某企业家送某女星豪宅等等。无论是在欧洲、美国，还是香港，真正价格自由、买卖便捷、适合投资的房地产物业极其有限，参与房地产投资的人，占到总人口的比重也是非常小的，把房产作为投资主渠道的投资者更是凤毛麟角。
　　房子跟股票、外汇、债券、黄金等市场完全不同，流动性很差，投资周期较长；标准化程度非常低，选一套可以投资的房子，实际上跟选一个可以收藏的古董一样吃力。对于房产投资者来说，所要承受的风险是系统性的、非常复杂的风险，价格波动只是其中一个风险。
　　正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，不是一两天就能缓过来的，可能会毁掉一代人。
　　房产市场属于特大宗交易，对于普通民众来说，一套房子的价值远远大于年收入，普通人投资房产是一个输不起的游戏。拿北京来说，如果一个家庭没有1000万以上的非负债流动性资金，年收入低于50万，没有专业的咨询机构指导，就不具备参与投资地产的真正条件。而这样的人，在整个北京常住人口当中，还不到2%。其实在香港等非常流行房产投资的市场，能够有条件去参与房产投资的人也不超过3%，也就说98%的人是不适合做房地产投资的。
　　那么中国的房地产市场已经进入了一个什么样的阶段呢？中国房地产市场到底是谁的支柱产业？
　　一、供需逐步进入平衡
　　如果没有卖地的收入，中国很多地方政府很可能就连债务的利息都还不上了，更不要说增加收入。全国地方政府总债务规模已接近20万亿元，就算都是以成本较小的银行贷款借来的(还有其他成本更高的融资)，一年利息支出就得1万多亿元。2013年全国卖地收入4.1万亿元，创历史新高，但这其中30%的卖地收入要偿还利息。
　　更多的地方政府不得不扩大卖地来维持收入，问题是，开发商只有拿到土地才能获得银行贷款，这就导致中国的土地供给和需求都是刚性的，不管楼市是否景气，房子供给是否过剩，其土地的入市规模不会减少。
　　中国房地产市场的发展跟制造业的发展类似，虽然在建筑质量方面可能还处在一个成长阶段，但数量方面已经非常庞大。从2008年至2013年间，全国商品房销售面积从6.2亿平方米增长至13亿平方米，全国城镇人均住宅建筑面积从26.11平方米，上涨至目前的超过33平方米。其实这一数据已远超比中国大陆人均GDP高很多倍的香港和日本，欧洲和美国虽然人均居住面积均超过40平米，但这些国家是经过了几百年的发展以及人口结构调整等因素“造成”的，对于现阶段的中国来看，房子已不再是稀缺品，只是不同人群有不同感受罢了。
　　中国的房地产市场最大的问题在于普通住房(非高档住宅)分配不均的问题，占有大部分住宅面积的人，不会告诉大家自己多少房产，而买不起房的民众往往呼声最大，因此媒体和社会舆论所关注的，主要是高房价问题。这跟整个政府土地财政、系统腐败、权力无约束、寻租市场较大等社会制度问题有很大关系，但社会总是在进步，随着新一届政府反腐败、住房信息联网、官员财产申报、司法改革等约束公权力措施的推进，中国房地产市场一些问题在慢慢解决。
　　正是由于住房产市场分配不均，一些具有基本居住需求的人依然得不到房子，所以传递给整个社会的假象是，房地产市场供给依然紧缺。在这种情况下，由政府引导的对房地产市场的投资反而会越来越多。2013全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，占到全社会固定资产投资的20%。拿北京市场来说，2013年新建商品房销售额和销售面积等方面均创出新高，但空置房面积依然达到1.3亿平方米。
　　2014年北京仅自住房供给就能达到5万套，但2013年整个北京新建商品住宅销售不过10万套。至于二手房成交数据的上涨，很多人一直没有搞明白，实际上二手房市场成交量的上升，更多体现的是供给量的增加，是市场对存量的消耗，而不是净需求的增长。也就是说，像北京这样坚挺的市场，也面临着三方面的供给压力，包括二手房、自住房、新建商品房等。
　　相比过去几年，整个房地产市场的供给和需求正在进入一个平衡阶段，除了北京、上海等地，更多的地方明显的出现了供给过剩、需求疲软和价格下跌的情况。
　　二、回报率进入下滑通道
　　拿北京等城市的核心区来说，近十年来，普通住宅的投资回报率以每年20%以上的速度上升，很多有钱人购买了第二套、第三套，甚至第四套房子。究其根源，对于现金流充足，买房不需要过多贷款的有钱人来说，他们在大陆的投资机会非常有限，如果不参与房地产投资，大多数人只能把他们的钱存在银行，而银行的存款利率非常低，再加上小的投资品种流动性不够，股市的回报率又连年下跌，有钱人只能把钱放在楼市。
　　2013年影子银行在中国开始爆发，据相关机构预计，目前中国的影子银行总规模超过30万亿。随着民间“存/贷”市场的发展，互联网金融的扩张，货币基金的增长，有钱人在影子银行系统获得了比银行存款利息高很多的回报率，投资普通住宅市场的资金开始被影子银行所分流。
　　纵观各国金融危机，其主要原因是货币等市场的杠杆率太高，中国的影子银行只是说避开了一些监管(监管有时候对市场是负面的)，杠杆率实际上很低，衍生品市场并不发达，风险并不是很大。如果从金融业市场化改革的大趋势看，影子银行的大爆发实际上是推动了中国的第三产业，金融服务业得到了前所未有的发展。这正是中国实体经济和金融业都梦寐以求的方向和目的，监管层可以会有所动作，但完全扼杀影子银行，使其资金再次进入房地产市场的概率不是很大。
　　如果单从投资产品价格方面来看，钱在什么地方，回报率就会出现在什么地方。近年来中国股市的回报率低，并不是说中国股市里面没有好公司，而是股市没有更多新涌入的资金。我已经碰到过好几个，把北京远郊的房子卖掉或准备卖掉，将钱投入“余额宝[微博]”等互联网理财产品市场的工薪阶层。对于他们来说，看中的是资金的流动性和收益比。房价上涨预期降低，又占用了庞大的资金，随着各类理财产品回报率的普遍升高，如果每年房价的上涨幅小于15%，对于投资周期性较长、税收成本高、交易非常不便捷的房产市场，确实还不如买年化6%的高流动性理财产品。
　　跟去年年初一致看涨不同，全球各大机构对今年中国房价的预期已经产生重要变化，一些投行认为会出现下跌走势，一些比较乐观认为涨幅会明显放缓。摩根大通、穆迪等多家知名机构预测，中国楼市2014年出现崩盘的可能性较低，但2014年中国楼市难以维持去年的高增长，会出现增长明显放缓的状况。摩根大通认为，未来几年中国房价可能面临下行压力，预计2014年一二三线城市的房价将分别上涨10%、5%-10%和持平。
　　抛开大幅下跌、崩盘等极端风险，如果房地产市场的投资回报率低于10%，我相信以投资普通住宅为目的的房产流入资金会大大降低。
　　三、房地产行业不是中国经济支柱产业
　　中国的房地产市场，已经是一个由少数富人推动、由二手房交易为主的市场，并非是一个由中产阶级推动、新屋开工为导向的市场，这就意味着其支柱产业的说法越来越站不住脚。
　　2013年社会消费品零售总额(不包括房子消费)23.4万亿元，商品房销售总额达到8.2万亿元。2008至2013年，商品房销售总额增长了238%(销售面积只增加了109%)，是社会消费品零售总额增长率的2倍多，远高于社会消费品零售总额的增长速度。从某种程度上来说，商品房消费所占用的社会资金以及居民存款越来越大，抑制了对其他社会消费品的需求，由消费拉动的经济转型和升级，因房价的上涨和房地产市场的扩张而处在停滞状态，导致政府层面再次不得不启动刺激出口和增加财政投入的“倒退”政策。
　　但很多人把商品房销售总额巨大以及增长较快认为是其作为经济支柱产业的依据，如果这么片面的来看，房地产市场确实是支柱产业，但并非中国经济的支柱产业，而是贪婪、低效的各地方政府，以及落后的中国银行业的支柱产业。事实是，面对市场化竞争，净利差开始缩小的挑战，银行对政府以及房地产市场的支持不会无限期的如此慷慨下去。
　　从消费不可能无限扩张这一层面来讲，房地产市场所面临的问题就像中国的钢铁水泥市场、汽车市场、光伏产业等市场一样，不可避免的会进入一个低回报、高产能，最后进入产能过剩的阶段。如果房地产市场没有一个深度调整，居民购房支出占收入的比重不断攀升，家庭负债率逐步升高，对银行体系的威胁也将增大，并进一步影响到宏观经济大局。中国经济可能会真正重蹈日本覆辙。
　　另外，过去十年，在房地产投资市场得到很高的回报率的人，除了有战略的眼光之外，实际上大多数是因为侥幸(碰上了房地产市场从无到有的时代)。就像一些好赌的玩家，在100元一个的时候买入比特币，最后涨到了7000元一个，但整个市场成交量最大、最热的时候，不是100元一个的时候，而是6000至7000元一个的时候，也就说更多的人选择在了最高点买入，最后深度套牢，仅仅是成就了少数人的财富梦想。
　　仅投资而言，比特币市场，是包括房地产市场在内，诸多投资市场的简短缩影。
   
   
   
   
   
   
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